¿Cómo determinar la estimación de vida útil de un bien inmueble?

La vida útil de un bien inmueble se estima dependiendo del tipo de construcción. Por ejemplo, un departamento tiene menor vida que una casa.

• La vida útil de un inmueble corresponde al uso de la construcción.
• Existe un promedio para cada tipo de inmueble, usualmente es de 59 años.
• Un almacén usado en la agricultura, tiene el mayor promedio de vida útil de 75 años.

Se ha estimado la vida útil de los tipos de construcciones, según el objetivo a que se destinen, suponiendo que el tipo de edificio está de acuerdo con su uso.

Vida útil en años de los inmuebles:

• Departamentos: 50
• Fábricas: 50
• Bancos: 67
• Casas habitación: 60
• Edificios agrícolas: 60
• Estacionamiento: 60
• Almacén: 75
• Hoteles: 50
• Casas de un piso: 67
• Tiendas: 60
• Oficinas: 67
• Bodegas: 67
• Teatros: 50

Los mejores Departamentos para Invertir en Cancún desde 3.5 hasta 7.2 MDP

Uso del valor físico

Este valor no es por sí mismo un avalúo completo, es únicamente uno de los pasos en el proceso valuatorio.

Este es usado en vez del valor de capitalización o enfoque de ingresos cuando no hay datos disponibles.

La estimación del costo también podrá ser utilizado para efectuar diversas operaciones, tales como impuestos, seguros y gastos de mantenimiento.

Elementos operacionales

La estimación de los costos de los elementos operacionales que afectan al costo y que pueden variar las normas o estándares, deberán considerarse uno o más de esos elementos.

Mismos que pueden crear una gran diferencia entre el costo tal como lo desarrolla el valuador, quien deberá estar familiarizado con los elementos operacionales y hacer ajustes en aquellos que tiendan a distorsionar el valor físico o de costo.

Dirección y administración

Es un factor variable que depende de la forma de operar del constructor, ya que, por ejemplo, un contratista que trabaja solo y sin oficinas, tiene unos costos de operación menores que una compañía constructora que cuenta con más personal y oficinas.

Costo de materiales

El costo de los materiales dependerá si el constructor cuenta con almacén de materiales o si se consiguen descuentos por compras en grandes cantidades para la construcción.

Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar

Entre éstas se encuentran terrenos rellenados, construcciones en ladera de cerro u otros factores que afectan el diseño y hacen que se requiera mayor cimentación o mayor cantidad de tierra para rellenar. 

Ubicación

La localización es crucial para determinar el costo, debido a la variación de prácticas constructivas, los reglamentos de construcción debido a la ubicación, leyes de planificación, los establecimientos de los que se rodea; por ejemplo, la construcción de un edificio en una zona céntrica cuesta más que otro igual construido en una zona de la periferia.

Retraso en la construcción

El retraso en la construcción suele aumentar los gastos del contratista, gastos de supervisión y gastos de intereses durante la construcción, estos retrasos pueden estar sujetos a imprevistos, problemas laborales, escasez de materiales o prolongación del tiempo normal de la obra.

Propiedad individual contra comercial

Una propiedad hecha especialmente para determinada persona, satisfaciendo sus gustos o necesidades personales y basada en los proyectos que se tenga, así como el uso de materiales a su gusto, es más costoso; ya que una propiedad tipo comercial cuesta menos, ya que está hecha exclusivamente para fines comerciales y se venderá tal cual como está. 

Como puedes darte cuenta, esta información es de gran utilidad, ya que estos son factores determinantes al momento del avalúo de una propiedad, mismo que es necesario para la compra – venta de un bien inmueble.

Te ayudamos a encontrar la propiedad adecuada a tu presupuesto y necesidades para inversión. ¡Contáctanos!

📲W.App: +52 9981253810
📧contacto@calemanbienesraices.com